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深度|离婚后,一方不配合办理涉银行按揭贷款房屋产权转移登记之问题探讨

【关键词】
       离婚后财产纠纷  房屋产权转移登记  银行按揭贷款
【内容摘要】
       尚有银行按揭贷款的房屋,因涉及物权、债权、以及抵押权等多重权益交织,受《物权法》、《不动产登记实施条例》、《不动产登记实施条例细则》等多重法律法规约束,法律关系复杂,在办理房屋产权转移登记过程中程序复杂、手续繁多、耗时较长。尤其是原夫妻双方在离婚后,处理该问题时更是棘手。该如何有效解决此类问题,笔者建议追加抵押权人银行作为第三人参与诉讼,以达到最终解决问题之目的。
       本文探讨的问题前提是离婚后财产纠纷,即男女双方已经离婚,原夫妻共同财产中尚有银行按揭的房产归其中一方所有,需另一方协助办理相关产权过户手续的情况。
一、按揭贷款房屋产权转移登记之典型案例
       韩梅梅与李雷原系夫妻,后于2016年3月2日经民政局登记离婚,并签订离婚协议,其中约定,“双方确认在婚姻存续期间购买房产一处,位于北京市某区的房屋A,房屋产权登记人为男方……现男方同意该房产全权归女方单独所有。自婚姻登记机关颁发《离婚证》之日起,剩余按揭贷款由女方承担,此房产须在6个月内过户到女方名下,男方须积极配合办理房产过户的相关手续。如女方要求出售此房产,男方须配合办理相关手续。任何一方不按本协议履行义务的,违约方需向守约方支付违约金人民币200万元。”
       离婚后,韩梅梅为了能够在6个月内办理过户手续,先向贷款银行申请变更银行按揭贷款人,银行经过内部审批后,需要李雷协助签字方能办理变更。但李雷在看房价与日俱增后就开始产生情绪,以各种借口不但不协助办理,还从中作梗,致银行不胜其烦,最终不再为韩梅梅办理变更银行贷款人手续,除非韩梅梅能够一次性清偿银行按揭贷款。
       待韩梅梅筹到剩余银行按揭本金后,办理一次性偿还剩余银行按揭贷款仍需要李雷予以协助办理,未果。为此,韩梅梅将李雷诉至法院,要求其履行离婚协议约定的“协助办理涉案房屋的产权转移登记之手续”。庭审中,李雷提出要求让韩梅梅将筹到的剩余银行按揭贷款本金先交付其本人,之后由其本人向银行进行偿还。鉴于李雷之前的种种行为,韩梅梅对其已不再信任,不愿交付。
       因双方在离婚协议中对于韩梅梅偿还剩余银行按揭方式、以及时限未作明确约定,也没有能够直接证明李雷拒绝协助办理相关手续的证据材料,法院也无法认定违约方。双方为此僵持不下,案件陷入了僵局。为此,韩梅梅在征求了抵押权人银行的意见后,基于韩梅梅、李雷与抵押权人银行间签订的房屋抵押贷款合同,韩梅梅与李雷系该合同的共同贷款人和房屋共同抵押人,依据合同之相对性,向法院申请追加抵押权人银行作为第三人参与诉讼,并增加诉讼请求“由韩梅梅直接向抵押权人银行一次性偿还剩余按揭贷款,抵押权人银行在接收后办理解除抵押手续。”,获得法院支持。韩梅梅持法院的生效判决书,单方很顺利的办理了涉案房屋的产权转移登记手续。
二、该类案件在司法实践中普遍存在
       上述案例是笔者遇到的个案,但在房屋市价不断走高的今天,因房子产生的婚姻家事纠纷更是层出不穷,在夫妻离婚纠纷及后续纠纷中更是如此,诸如上述案例中的类似问题更为突出。
       笔者先后在威科先行网站案例库中,以“离婚后财产纠纷——房屋产权过户——银行按揭贷款”为依次搜索条件,法院裁判时间截止至2016年7月6日止,先后搜到了891个案例数据,经筛选其中243个符合本文之前提条件,占比达27.27%,其中有233个案例系当事人双方通过登记离婚,并以“离婚协议”的方式予以约定的,占比为95.89%。
       那么法院对这类的案件都是如何处理的呢?是否像前述案件一样能够一次解决呢?笔者仅就该243个案件进行分析、汇总、比对发现,法院裁判结果不一,具体如表1:
 
(一)原告在诉讼请求中未提到“要求被告协助办理房屋产权转移登记”的有3个。
       原告在诉讼请求中未具体提出“要求被告协助办理产权转移登记”,仅明确提出“要求判令涉案房屋归其所有”的诉讼请求,对此法院均作出“房屋产权归原告所有”的明确判决,但对于剩余银行按揭贷款的偿还问题其中仅有1个案例予以明确为由原告本人负责偿还,另外2个案例对此却只字未提。这或许是因案件原告不懂法,不知该如何提起有效诉讼解决自身问题。
(二)法院不支持原告在诉讼请求中提出的“要求被告协助办理产权转移登记”的有28个。
       原告明确提出涉案房屋产权归其所有,以及要求被告协助办理涉案房屋产权转移登记的诉讼请求,但法院对原告提出的“要求被告协助办理涉案房屋产权转移登记的诉讼请求”不予支持,不支持原因有多种,具体如表2:
 
       1. 有10个案例是因为涉案房屋尚有银行按揭贷款未清偿完毕,径直驳回了原告全部诉讼请求。
       2. 有7个案例获得法院部分支持,即仅“判令涉案房屋归原告所有”“驳回原告其他诉讼请求”,对于原告要求对方配合办理涉案房屋产权转移登记的诉求予以驳回。其中有5个案例对剩余银行按揭贷款的偿还问题只字未提;仅有2个案例予以明确为“由原告本人偿还”。
       3. 有8个案例因其他原因驳回原告的诉讼请求,或因涉案房屋未办理产权转移登记、或因在诉讼之前或诉讼过程中被法院查封、或因原告一方要求重新分割涉案房屋、或因原告不适格,即离婚协议约定涉案房屋归婚生子女所有,而原告在提起诉讼时未将子女列为诉讼参与人的情况;或因原产权登记就在原告名下。
       4. 有2个案例因涉案房屋存在抵押债权,被直接驳回原告诉讼请求。需要说明的事,该抵押债权均是原产权登记一方在离婚后,擅自对外借款而新设定的抵押。
       5. 有1个案例被法院认为系重复起诉,依据“一事不再理原则”直接驳回。该案系2007年经法院调解离婚,并确认涉案房屋产权归原告,由原告负责偿还涉案房屋的银行按揭贷款。在还清所有银行按揭贷款后,因被告不予配合无法办理涉案房屋的产权转移登记手续,原告于2016年诉至法院要求判令“涉案房屋归其所有,被告协助办理房屋产权转移登记手续”,法院对其全部诉讼请求予以驳回。但原告要求办理涉案房屋产权转移登记问题,最终仍未得到解决。
(三)法院支持原告提出的“要求被告协助办理产权转移登记”诉讼请求有211个。
       原告明确提出涉案房屋产权归其所有,并要求被告协助办理涉案房屋产权转移登记的诉讼请求,获得法院全部支持的情况占绝大多数,共计有211个案例,具体如表3:
       1.有99个案例是在清偿完全部银行按揭贷款后才诉至法院的。其中自离婚开始至诉至法院时间间隔最长的是上海市金山区人民法院于2015年4月15日审结的成某诉被告王某离婚后财产纠纷一案【案号为(2015)金民一(民)初字第1103号】,本案原被告双方于2000年3月份登记离婚,协议约定涉案房屋归成某所有,剩余银行按揭贷款由成某负责偿还。成某在清偿全部剩余银行按揭贷款后,于2015年3月诉至法院。整整十五年的时间。
       司法实践中自当事人离婚开始,到清偿全部剩余银行按揭贷款时间长短不一,但是在该期间不确定因素太多①,房屋产权一直处于不确定的情况下,风险对任何一方来说都很大。
       2.有74个案例原告诉讼请求得到法院的全部支持,但对剩余银行按揭贷款未提及。
       3.有15个案例法院明确产权转移登记的前提条件是“待银行按揭贷款全部清偿完毕”,或“产权过户转移登记条件成就时”再行办理产权转移登记。
       4.有13各案例,法院在支持原告诉讼请求的同时,明确剩余银行按揭贷款由房屋产权人偿还。
       5.有8个案例法院在支持原告诉讼请求的同时,也在判决终中明确提到抵押权人银行,具体为:1个案例法院明确产权转移登记不影响抵押权人银行的利益;2个案例明确对于剩余银行按揭的偿还,需要与银行另行协商,或征得银行同意;1个案例明确在办理产权转移登记时应一次性清偿剩余银行按揭贷款;1个原告在起诉时列抵押权人银行为第三人,要求一次性偿还剩余按揭贷款获得支持②;2个法院在庭审过程中追加抵押权人银行为第三人参与诉讼,其中一个银行同意变更,另一个缺席,但法院都支持了产权转移登记诉请;1个在庭审之外,法院征得了抵押权人银行的同意后,判令支持原告产权转移登记手续。
       6.有2个案例法院明确限期办理涤除抵押手续并办理产权转移登记手续。
三、按揭贷款房屋在产权转移登记过程中存在的问题
       上述案例中法院支持当事人要求将涉案房屋转移登记己方名下诉求的占比为86.83%,如此高的支持率,当事人于司法实践中依据《不动产暂行条例》第14条第2款第(三)项之规定③,能否顺利地将涉案房屋之产权转移登记在己方名下呢?
       目前按揭贷款所购买的房屋,一般都在房屋上设定了抵押担保,依据《物权法》第191条第2款之规定④,在银行按揭贷款未全部清偿之前要求变更产权登记人的,因涉及抵押权人银行利益,一般情况下需要先清偿剩余银行按揭贷款,由抵押权人银行办理涤除抵押登记手续之后,再有当事人双方共同去房屋所在地的不动产登记中心办理产权转移登记手续。若当事人双方为原夫妻关系要求变更的,还可以由双方共同向抵押权人银行申请办理变更抵押贷款人,由抵押权人银行根据欲登记一方的个人资信情况,予以变更银行按揭贷款人后,再由双方共同去房屋所在地的不动产登记中心办理产权转移变更登记。否则,在未征得抵押权人银行同意的情况下,即使有法院的裁判文书存在,仍无法办理涉案房屋是产权转移登记手续。
       在上诉案例中,除“99个已清偿全部银行按揭贷款”案例、“1个原告列抵押权人银行为第三人参与诉讼,并要求一次性偿还剩余银行按揭贷款获支持案”、以及“1个庭外征得抵押权人银行同意后获支持案”可以由当事人单方申请产权转移登记外,其他案件的均无法直接办理涉案房屋的产权转移登记手续。依法《民事诉讼法》第239条之规定⑤,申请执行的期限是两年,若在此期间涉案房屋产权人无法清偿全部银行按揭贷款的,则还需要当事人先向法院申请强制执行,由法院作出 “终结本次执行,待符合办理过户条件时再向本院申请执行”的裁定,以便中断申请强制执行的时效。如此不但增加当事人的诉累,而且额外增加了法院的工作量,最重要的是当事人要求办理房屋产权转移登记的问题仍不能得到有效的解决。
四、关于按揭贷款房屋产权转移登记问题之思考
       文章开头提到的典型案例是一次性偿还剩余银行按揭贷款,那么假设一下前提条件:如果韩梅梅无法筹集全部银行按揭贷款,经向抵押权人银行申请,抵押权人银行同意为韩梅梅办理变更贷款人手续,而仅仅是因为李雷不予配合办理签字手续的情况下,韩梅梅诉至法院,那么将是基于什么法律关系提起诉讼?是基于离婚协议,要求李雷履行协助办理变更贷款人手续的离婚后财产纠纷?还是基于房屋按揭贷款合同,直接要求变更贷款人的合同纠纷?两者的法律关系不同,所对应的管辖法院也将不同,离婚后财产纠纷需要依据被告所在地法院管辖,那么合同纠纷尤其是银行按揭贷款合同,一般都有明确的管辖法院。韩梅梅该如何选择?
       这些都是离婚夫妻双方登记离婚时,双方自行约定的情况,或许是因为当事人自身法律意识不强等因素造成的。目前,司法实践中法院在处理该类案件时,为简便法律关系、提高司法效率,一般会将该类房产判归原产权登记一方所有,剩余按揭贷款由其继续负责偿还,同时需向另一方支付相应的经济补偿。但在房价与日俱增的今天,若在处理类似案件时一贯判归原产权登记一方所有,是否会引起社会大众对此造成的“房屋产权登记在谁名下就是谁的”这种于立法初衷不符的社会认知?当然,经法院审理的案件也存在少量的判令该类房产归非登记一方所有的情况,但法院在出具该类判决时较为谨慎,一般不明确具体的协助办理产权转移登记的方式和时间,后续还需要再次诉诸法律,还需启动申请执行程序。
       前述都是站在产权归属一方要求办理产权转移登记手续的立场,那么如果站在原产权登记方的立场看问题,还会存在因不能及时办理产权转移登记,而影响原产权登记方另行购房的问题,或因产权归属一方逾期偿还银行按揭贷款,致原产权登记一方名下产生不良征信记录的问题①。对此,若给原产权登记方造成实质性影响的情况下,或许原产权登记方也将会另行提起诉讼,法院对此又该如何处理?
       另外,现在也是基于房屋价格一直持续上涨的大环境中,试想如果房屋价格一旦呈下跌趋势,则将势必还会出现产权归属一方弃房而去的情况,若抵押权人银行为维护自身权益诉至法院要求偿还债权时,又将是另外一场旷日持久的诉讼。
五、关于按揭贷款房屋产权转移登记问题之解决
       综上,该如何有效的解决上述问题,笔者认为可以作如下处理:
(一)夫妻双方在签署离婚协议时,对银行按揭贷款房屋作出明确、且具有可操作性的约定,同时对违约责任予以明确。例:
       1.明确剩余银行按揭贷款由哪一方负责偿还,以何种方式偿还(存入现金、或银行转账等),限期多长时间内还清,是否需要一次性偿还完毕等;
       2.是否需要变更银行按揭贷款人,需要多长时间内办理完毕;
       3.有义务协助办理房屋产权转移登记的一方,该义务包括且不限于陪同偿还按揭贷款一方前去抵押权人银行办理一次性清偿剩余贷款的义务,陪同偿还贷款一方前去银行办理变更银行按揭贷款人手续的义务,陪同偿还贷款一方前去银行办理注销抵押登记的义务,迁出户口的义务等。
       如此约定虽然并不能保证协助履行义务一方如约履行,但至少也能在产生争议诉至法院时,守约方能够据此提供一份明确、可行的事实基础,以便法院审理、认定和裁判。
(二)法院在审理此类案件时,建议从以下几方面予以考虑:
       1.产权归属一方起诉要求办理产权转移登记的
       对于产权归属一方要求办理产权转移登记,但又无法承担一次性还清剩余银行贷款的情况下,法院有义务释明其还可以通过变更银行按揭贷款人的方式办理产权转移登记手续,在产权归属一方或法院征得抵押权人银行同意并获批后,追加抵押权人银行为第三人参与诉讼。笔者认为此时的“变更银行按揭贷款人手续”是办理产权转移登记的方式,案由仍属“离婚后财产纠纷”。
       2.原产权登记方起诉要求办理产权转移登记的
       原产权登记一方为不影响自身再次购房、或其名下产生不良征信记录之因素考虑诉至法院,法院同样可以视情况决定是否追加抵押权人银行为第三人参与诉讼。原产权登记一方在诉讼中可以要求对方在合理期限内及时办理产权转移登记手续,逾期未能办理完毕的,或逾期偿还贷款的,由第三人银行依法予以拍卖或作其他处置等。
       综上,笔者认为在保障抵押权人银行权益的情况下,由法院对相应的变更行为予以司法确认,从而达到简化手续和程序的目的。但在当事人诉讼请求合理合法、但是缺少解决问题的有效性时,法院在保持中立性、在遵循“不告不理”大原则下,还有必要向当事人释明适当的、有效的解决问题的方式、方法,其中尤其是“追加抵押权人银行参与诉讼”的问题。如此意义在于:第一,减少诉累,简化了诉讼程序;第二,节省司法资源,减少法院工作量;第三,使得案件最终能够得到有效的解决。

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