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抵押预告登记有效期的界定|京师案

前言
       预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记,是相对于“本登记”或“终局登记”而言的登记制度。根据物权法第二十条第二款的规定,预告登记因出现法定事由而自动失效,由此推断出预告登记是有有效期的,超出该有效期后即使没有办理注销登记,也因出现法定事由而失去效力。预告登记失效,意味着预告登记权利人基于预告登记而享有的实现不动产物权本登记的请求权丧失了物权法上的基础,其物权法上的效力确定地消灭。
       根据《物权法》第二十条第二款的规定,导致预告登记失效的情形可分为两大类:一是预告登记因其依据的债权的消灭而失效。二是预告登记因逾期未完成本登记而失效,即自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的,预告登记失效。
       有效期的开始时间为在登记机构完成预告登记时起,这一点毋庸置疑,那该有效期的终点又该如何呢?对于预告登记权利人来讲,被动接受法定事由出现后的预告登记失效,是否显失公平呢?预告登记权利人又该如何救济自己的权利?
       根据《不动产登记暂行条例》第八十五条的规定,预告登记种类有商品房等不动产预售预告登记、不动产买卖预告登记、抵押预告登记、预购商品房抵押预告登记等。本文只针对预购商品房抵押预告登记进行论述。
     【关键词】预购商品房抵押预告登记 三个月 失效
       预购商品房抵押是伴随着我国商品房预售制度的产生和发展,为了防范个人商品房按揭贷款业务的信贷风险而出现的一种担保方式。由于法律规定较为简单,对于预购商品房抵押权登记权利的性质与效力,理论上和实践中已存在许多争论,即预购商品房抵押预告登记所表征的权利是否可以认定为抵押权、提供预购商品房按揭贷款的银行是否因办理了预购商品房抵押权预告登记而享有了优先权。我们对其效力不作讨论,但不可否认的是,在预购商品房抵押预告登记有效期内,预告登记是具有保全和顺位效力的,这也是设立预告登记制度的目的所在。因此如何界定预购商品房抵押预告登记的有效期,对于抵押预告登记权利人来讲是至关重要的。
一、预告登记所依据的债权消灭,预告登记失效。
       所谓债权的消灭,时点判断原则上应依债法确定。预购商品房抵押预告登记中,其所保护的基础债权为按揭贷款合同,因此,该预告登记失效情形中的“债权消灭”即指按揭贷款合同履行完毕、被解除或撤销、被宣告无效等,合同法对此有详细规定,这里不做赘述。
二、自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的,预告登记失效。
       在预购商品房抵押预告登记情形中,本登记的完成即办理抵押登记。根据《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》等相关法律法规的规定,办理抵押登记需要向登记机关提交不动产产权证书为必要条件,这也是在预购商品房情形下无法办理抵押登记、只能办理预告登记的唯一欠缺条件。因此可以说,只要预告抵押登记义务人取得了房屋所有权证,就具备了办理抵押权登记的全部条件。
       那么预告抵押登记失效情形中的“三个月”是否从预告抵押义务人取得房屋所有权证开始计算呢?此时出现两种观点:
       一种观点认为,抵押预告登记义务人取得房屋所有权证时开始起算三个月。理由如下:
       物权法第二十条第二款所述的“本登记”系针对相同种类的预告登记而言,如不动产预售预告登记和不动产买卖预告登记的“本登记”为不动产权登记,抵押预告登记和预购商品房抵押预告登记的“本登记”为抵押权登记,因此,在预购商品房抵押预告登记情形中的不动产登记即是指抵押权登记。那么根据有关登记的法律法规的规定,抵押预告登记义务人取得房屋所有权证是办理抵押权登记的必要条件,因此只有抵押预告登记义务人取得房屋所有权才具备法律规定的“能够进行不动产登记”的条件,此时开始计算三个月,符合法律规定。三个月内未申请抵押登记的,抵押预告登记失效。
       另一种观点认为,“能够进行不动产登记”是指抵押预告登记义务人能够进行房屋所有权登记,三个月期限应自预购商品房开发商完成房屋所有权首次登记时开始计算。理由如下:
       预购商品房开发商完成房屋所有权首次登记后,购房人即抵押预告登记义务人,具备了办理房屋所有权证的条件。与开发商办理房屋所有权转移手续,将房屋所有权登记在抵押预告登记义务人名下,由此取得房屋所有权证书,因此也就具备了办理抵押权登记的条件。所以“能够申请不动产登记”指的是预购商品房开发商完成房屋所有权首次登记,抵押预告登记义务人能够办理房屋所有权证时起,而不是取得房屋所有权证的时间点。
       笔者同意第二种观点。
       首先,按照经济分析中“成本最大化原则”来讲,以预购商品房开发商完成房屋所有权首次登记时间作为三个月的起算时间,能够以最低成本、更好的促使抵押预告登记权利人积极行使自己的权利。
       办理抵押登记对于抵押预告登记权利人是其对权利的最大保护,对其来讲办理抵押登记更是有利益驱动,而抵押预告登记义务则正好相反。所以,当抵押预告登记义务人出现消极不作为,拖延、拒绝办理房屋所有权证时,抵押预告登记所保护的债权会一直处于不稳定状态,在抵押预告登记既不产生物权效力,又不能等同于抵押权和不具有优先受偿权的情形下,显然对抵押预告登记权利人是极为不利的。因此抵押预告登记权利人为了保护自己的利益,应杜绝消极等待。以预购商品房开发商完在房屋所有权首次登记为三个月的起算点,能够更好的督促权利人及时主张权利,催促义务人及时办理房屋所有权证,同时随时掌握义务人办理房屋所有权证的状态,将不确定的状态缩短,防止因自己怠于行使权利,而使自己利益受到损害。
       其次,预购商品房开发商办理房屋所有权首次登记时间,对于抵押预告登记权利人来讲更容易掌握。
       签订预购商品房抵押贷款合同时,抵押预告登记义务人需向贷款银行即预告登记权利人提交商品房预售合同,在预售合同中对房屋的交付、竣工验收时间会有明确约定,贷款银行对此时间是可以知晓的。另,预购商品房开发商在对整个楼盘竣工验收,办理房屋所有权首次登记也是属于公开行为,是很容易被公众所知晓的。而购房人即预告登记义务人办理房屋所有权证,是个体行为,具有一定的隐蔽性,如果其在办理过程中再出现拖延,预告登记权利人则更难掌握取得房屋所有权证的时间点,因此从保护抵押预告登记权利人的角度出发,以开发商完成所有权首次登记为时间的计算起点更为合适。而且根据房屋登记办法等相关法律法规规定,办理房屋所有权证期限为自受理之日起三十个工作日内,特权法规定了“三个月”期限,已远远超出了办理房屋所有权证的法定办证期限,已经给预告登记权利人留有足够的申请时间。
       再次,经济分析论中“向前看,向社会释放一个积极的信号”来讲,以预购商品房开发商办理房屋所有权首次登记为起算点,对于防止因预购商品房预告登记未及时转化为房屋所有权登记失效后,引起连锁反应,导致房屋买卖、抵押关系更加混乱、不稳定将起到积极作用。根据物权法的规定,不管是商品房预告登记还是抵押预告登记,均为自“能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记”而失效。预购商品房开发商办理房屋所有权首次登记后,购房人即具备了能够进行房屋所有权登记的条件,如果购房人拖延办理,出现物权法第二款规定的情形,三个月后预告登记将自动失效,那么预告登记制度初设时的目的,防止开发商的“一房二卖”则将起不到预防和杜绝作用,购房人的所有权状态尚不明确,由此引发的抵押预告登记也将出现变故,引起一系列连锁反应,更不利于金融、经济秩序的稳定和发展。而将抵押预告登记转化为抵押登记时间条件界定到开发商办理房屋首次登记开始计算三个月,变相“逼迫”抵押预告登记权利人主动行使权利,通过抵押预告登记权利人的主动作为,将金融、经济秩序的不稳定降到最低限度,将对社会发展有积极的推动作用。
三、预购商品房抵押预告登记权利人的权利救济
       在抵押预告登记有效期内,非因抵押预告登记权利人的原因而无法办理抵押登记,在出现法定事由预告登记失效,不利后果由抵押预告登记权利人承受,有失公平。那么抵押预告登记权利人又该如何保护?
       根据《不动产登记暂行条例》和《房屋登记办法》的规定,申请房屋抵押权登记,应当由双方当事人共同申请并提交房屋所有权证书。如果抵押预告登记义务人拒不履行或故意拖延、拒绝办理房屋所有权证,则房屋抵押权登记无法办理,房屋抵押权就相应地不能设立。抵押权预告登记权利人可以根据合同法第七十三条之规定行使代位权,请求开发商协助办理房屋所有权登记。房屋所有权人不配合办理抵押权登记的,预购商品房抵押权预告登记权利人可以同时起诉请求抵押权预告登记义务人协助办理房屋抵押权登记,若预购商品房抵押权登记义务人不履行生效判决确定的义务,预购商品房抵押权预告登记权利人可以申请强制执行,可由法院向登记机构发出协助执行通知书,登记机构据此办理房屋抵押权登记。在完成房屋抵押权本登记后,预购商品房抵押权预告登记权利人成为房屋抵押权人,其基于商品房借款担保合同享有的主债权即成为有担保的债权,从而在债务届至清偿期时享有针对该房屋优先受偿的权利。可见,在此种情形下,预购商品房抵押权预告登记权利人的抵押权能够最终得到实现。
结论
       预购商品房抵押预告登记的有效期自在登记机构完成预告登记时起,至债权消灭时止,或者至预购商品房开发产办理完毕房屋所有权首次登记日起三个月止。如果在预购商品房抵押预告登记有效期内,义务人出现违约行为,应及时提起诉讼保护自己的权利,以免因怠于行使权利、超期失效而致利益受损。这样理解和适用既符合成本最大化,又向社会释放积极的信号。

作者简介


赵燕
京师淄博专职律师
山东理工大学法学专业,本科学历,2010年通过全国统一司法考试。
该律师曾在基层法院、高速公路、大型企业等从事法律工作,具有丰富的办案实践经验。具有较强的判断及逻辑分析能力,为人正直、遵纪守法,乐于与人交往,拥有较好的团队精神及良好的职业道德。成功参与、代理了涉及民事、商事等各类法律案件,有力的维护了当事人的合法权益,取得了良好的社会评价,同时也实现了自己的人生价值。
业务专长:婚前、婚内财产约定、离婚股权分割、私人财富管理、家族企业法律风险管理、遗产规划。
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